Az ingatlan alapú hitelek (lakásvásárlási és jelzálog hitelek)
A lakáshitelek és a szabadfelhasználású jelzáloghitelek állománya volt a leggyorsabban nővekvő szegmens a hazai hitelpiacon. A hitelek legnagyobb részét a svájci frank alapú hitelek teszik ki, mintegy 90%-ot.
A bankok kínálatát összehasonlítani nagyon nehéz, mert egy hitel és annak törlesztése számos elemből tevődik össze. Ilyenek a kezdeti költségek (hitelbirálat, értékfelmérés, hitelfolyósítási jutalék, stb.), a kezelési költség, kötelezően elvárt biztosítási fedezetek, stb. Például nem mindegy, hogy a kezelési költséget, amit általában a hitel százalékában állapítanak meg, előre, egy összegben kell kifizetni, évente kalkulálják, vagy havonta a még aktuálisan hátralevő és folyamatosan csökkenő összeg után kell fizetni. Ez akár több százezres különbséget is okozhat egy húsz éves futamidő alatt. Valamint hiába kinál az egyik bank 0% kezelési költséget, ha a hitel kamata viszont magas, vagy fordítva. Hiába kisebb látszólag az egyik bank kamata, amikor a devizát a lakásvásárlásnál sokkal rosszabul váltja át forintra, illetve a havonta forintban fizetett törlesztő részletet sokkal rosszabul váltja vissza az adott devizára. Ez a vétel-eladási árfolyamkülönbség 1 és 3.5% között változik bankonként. Azaz egy tizmilliós hitelnél 250 ezer forint is lehet ez a rejtett eltérés.
További fontos tényező például, hogy milyen büntetőkamattal jutalmazzák a bankok a hitel-előtörlesztést. Van ahol összegtől függetlenül 30 ezer Ft, van ahol 1.5%, de sok helyen van 4.0%-os büntetőkamat is. Ez akkor lesz húsbavágó különbség, ha például el akarjuk adni a lakást a 20-25 éves futamidő alatt. Nem mindegy, hogy 30 ezer Ft lesz a hitel lezárásanak a költsége, vagy esetleg 450 ezer.... De természetesen itt is kalkulálni kell az átváltási veszteséggel, ami miatt könnyen a legolcsóbbnak tünő hitel-lezárás a legdrágábbá válik.
Elméletileg a hitel THM-je (Teljes Hiteldíj Mutató) szolgált volna arra, hogy az ajánlatokat össze tudjuk hasonlítani, de amint láttuk, nem sok támpontot ad ez az információ a döntés meghozatalához. A bankok nem csak a rejtett költségekkel tudták kijátszani a THM meghatározását, hanem még a hitelkamatokkal is. Ugyanis a törvény nem rendelkezett arról, hogy melyik év hiteldíjait kell feltüntetni. Ezért az első egy-két évben akciós kamatot kértek az ügyféltől, aminek éppen az akció miatt alacsony volt a hiteldíjmutatója és hogy-hogy nem, ezt az irreálisan alacsony, a futamidő elenyésző részére érvényes hiteldíjmutatót tüntették fel a lakáshitel hirdetésekben.
Az ilyen trükkök miatt 2008-ban megtörtént a THM meghatározási módjára vonatkozó törvény modósítása, de sajnos továbbra is elengedhetetlen az apróbetűs részek figyelmes böngészése. A kedvező havi hiteltörlesztésről gyakran kiderül, hogy csak hat hónapig marad ilyen alacsony összeg, esetleg 4-5 év után jön rá az ügyfél, hogy az első pár évben tőkét nem törlesztett, csak kamatot fizetett és ezért volt ilyen kedvező a havi törlesztőrészlete, viszont az ötödik év után a duplájára is felugorhat a havi fizetnivalója.
A svájci frankban és euróban felvett hiteleknél fontos, hogy figyelembe vegyük az árfolyam- és kamatkockázatot. Például 2006 augusztusában egy euroért 282 Ft-ot kellett adni, 2007 júlusában 245 Ft-ot, egy hónappal később már 262 Ft-ot. Egy rosszkor felvett deviza alapú hitel sokszázezer Ft bukását is jelentheti. Az euro kamata is a rossz pénzügyi helyzetnek köszönhetően folyamatosan emelkedett az elmúlt időben. Ez természetesen növelte az euro alapú kölcsönök kamatszintjét is.
A 2007 divatba jövő japán jenes hitelnél fontos tisztában lenni az árfolyamkockázattal. Amíg az euro már kilenc éve a 255 Ft-os árfolyam környékén áll (természetesen komoly pillanatnyi kilengésekkel), addig a japán jenért 2001-ben közel 300 Ft-ot kellett adni, jelenleg 160 Ft környékén van az árfolyama. Egy 20%-os visszaerősödés is komoly érvágás lehet a japán jenben eladósodok számára.
A bankok ingatlanhitel felvételénél meghatározzák az ingatlan értékét, ami biztosítéknak szolgál az esetleges nemfizetés esetén. Ez az úgynevezett hitelbiztosítéki érték. Ez függ nem csak az ingatlan piaci értékétől, de az elhelyezkedésétől is. A településeket minősítési kategoriákba sorolják, ezt is figyelembe veszik a hitel elbírálásakor. Nem fizetés esetén a bank hamarabb tud értékesíteni egy rosszabb állapotú budapesti lakást, mint például egy új és szép házat egy kis lélekszámú, eldugott faluban, ahol nagyon kicsi a kereslet bármilyen ingatlanra is.
A következő, amit általában megnéznek, a hitelfelvevő(k) jövedelme. Ehhez jövedelemigazolásra van szükség a munkáltatótól és/vagy az APEH-től. A legtöbb helyen a hitel törlesztőrészlete nem haladhatja meg a nettó havi bevétel bizonyos százalékát. Szerencsére ehhez nem minden bank ragaszkodik, van ahol megelégednek a minimálbér meglétével, van, ahol még ezt sem várják el, bár ilyenkor vagy a hitel kamata magasabb, vagy az ingatlan forgalmi értékének kisebb százalékát veszik figyelembe a hitel elbirálásakor, illetve legtöbbször mindkét eset fennáll.
Kik egy hitelügylet
alanyai?
A hitelügyletben szereplő személyek státusza adós (a hiteligénylő),
adóstárs, kezes és zálogkötelezett (dologi adós) lehet. Az adósok (adós,
adóstárs) és a készfizető kezesek jogilag teljes vagyonukkal
felelnek a hiteltartozás kiegyenlítéséért. A zálogkötelezettek (dologi
adósok) a tartozás kiegyenlítésért csak a zálogtárgyon fennálló
jogviszonyuk erejéig felelnek.
Kiskorú kizárólag akkor lehet a hitelügyletben kötelezett, ha ő a
tulajdonos, vagy azzá válik a hitelcéllal érintett ingatlanban.
Ha a fedezetként felajánlott ingatlanban tulajdoni hányaddal
rendelkező kötelezett, házas, vagy élettársi viszonyban él, a
vagyonközösség fennállása miatt a házastársat/élettársat
adóstársként be kell vonni a hitelbe.
Mi alapján döntenek a bankok?
Elsősorban két elem a meghatározó egy hitelügylet során: a fedezetként felajánlott ingatlan értéke és könnyű értékesítése, valamint a hiteligénylő(k) jövedelme. Sok bank a bejelentett jövedelmen túl figyelembe vesz vélelmezett jövedelmet is.
A vélelmezett jövedelem igazolható például EVA-s céggel, havonta fizetett nagyösszegű életbiztosítás havidíjával, jelentős magán, vagy céges bankkártyaforgalommal, stb.
Legszívesebben új építésű lakásra adnak hitelt a pénzintézetek. Ennek oka a könnyű értékesíthetőség. Új építésű lakásnál a hitelösszeg megközelítheti a lakás piaci árának a 95-100%-át is.
Használt lakásra hitelt a hitelbiztosítéki érték 85%-ánál nem nagyon kapunk többet. Azaz a legjobb esetben is mintegy 25% önerőt elvár a bank. Ez alól kivétel a magas finanszirozású hitelmódozatok, erről az önerő nélküli lakásvásárlás menüpontban olvashat többet.
Az építési hitelnél a finanszírozás szakaszos. Előlegként általában az telek hitelbiztosítéki értékének max. 50%-a adható, de ez nem haladhatja meg a megitélt hitelösszeg 30%-át. Ezt követően a hitel többi részletét az építkezés előrehaladtával folyósítják, miután helyszín szemlén meggyőződtek, hogy az addig igényelt hitelösszeg beépítésre került. A hitel utolsó tíz százalékát általában a használatba vételi engedély kiadása után folyósítják. Az építési hitel igényléséhez érvényes építési engedéllyel kell rendelkezni.Rönkház építésére és vásárlására jóformán egyetlen bank sem ad szívesen hitelt, könnyűszerkezetes házakra ma már a legtöbb bank ad hitelt, de a téglaháznál sokkal rosszabb hitelbiztosítási értékkel számol. Vályogházakat csak 1000 fő feletti településen vesznek figyelembe (kivéve a tanyát, az más elbírálás alá esik).
A jelzáloghitelezés esetén a hitelcél nincs megkötve (ezért hívják "szabadfelhasználású hitelnek"). Ekkor a már meglévő ingatlanukra vesszünk fel hitelt. Ennek a hitelfajtának általában mintegy 1%-kal magasabb a hiteldíjmutatója az összes banknál. Itt is létezik jövedelemigazolással és jövedelemigazolás nélkül is igénybe vehető hitelforma, hasonló megkötésekkel, mint a lakásvásárlási hitelnél.
Minden hitellel kapcsolatos további információért kérjük hívja kollégáinkat, vagy írjon nekünk a jobb oldalon található e-mail címre. Ne feledje, minden szolgáltatásunk az Ön számára ingyenes, beleértve a hitelügyintézést és a tanácsadást is.
Gyorslinkek:
lakáshitel
új építésű ingatlan hitelezése használt ingatlan hitelezése
jelzálog alapú hitel építési hitel
vállalkozói
ingatlanhitel vállalkozói forgóeszközhitel, Projecthitel
önerő nélküli hitelek